Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co to takiego?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy najczęściej wykorzystywany jest przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. Upadki firm deweloperskich sprzed kilku lat i problemy z odzyskaniem wpłaconych środków na zakup mieszkania sprawiły, że w 2011 roku pojawiła się ustawa deweloperska. Jednym z jej założeń było wdrożenie instytucji rachunku powierniczego, który musi otworzyć każdy deweloper. Sprawdźmy, czym jest i jak działa taki rachunek powierniczy.

Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy jest bankowym zabezpieczeniem środków finansowych w transakcjach między kupującym a sprzedającym. Natomiast mieszkaniowy rachunek powierniczy jest przeznaczony do gromadzenia środków pieniężnych nabywców nieruchomości. Jest on prowadzony na podstawie par. 59 Prawa bankowego oraz Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. - Mieszkaniowy rachunek powierniczy bank otwiera dla dewelopera, który (jako posiadacz rachunku) nazwany jest powiernikiem. Wprowadzenie instytucji rachunku powierniczego zwiększa bezpieczeństwo osób planujących zakup mieszkania na rynku pierwotnym w Szczecinie. Wypłata środków ze wspomnianego rachunku następuje po spełnieniu określonych warunków wskazanych w umowie powierniczej.

Dobrze jest wiedzieć, że bank, który otwiera taki rachunek, nie ma prawnego obowiązku, aby sprawdzać, czy zgromadzone na nim środki pieniężne wydatkowane są zgodnie z zawartą umową powierniczą. Można jednak taką klauzulę zawrzeć, co dodatkowo chronić będzie kupującego nieruchomość przed nieuczciwymi praktykami deweloperów. W ofertach banków dostępne są zarówno rachunki powiernicze otwarte, jak i zamknięte. Dla osoby nabywającej mieszkanie rodzaj rachunku nie ma znaczenia, natomiast wybór pomiędzy rachunkiem otwartym i zamkniętym jest istotny z punktu widzenia dewelopera.

Zgodnie z artykułem 4. ustawy deweloperskiej, każdy z deweloperów zobowiązany jest zapewnić nabywcy nieruchomości, co najmniej jeden z niżej wymienionych środków ochrony pieniędzy, tj.:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową.

Rachunek powierniczy zamknięty czy otwarty – który wybrać?

Najlepszą ochronę daje zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Polega on na tym, że Klient wpłaca pieniądze na specjalne konto bankowe, ale pieniądze te zostają przekazane deweloperowi dopiero po całkowitym zakończeniu budowy, a dokładniej – po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę i przedstawieniu bankowi końcowego aktu notarialnego. W sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość przed zakończeniem inwestycji, możliwe jest odzyskanie wszystkich wpłaconych środków pieniężnych.

Przy wyborze zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego całe przedsięwzięcie finansowane jest ze środków własnych dewelopera lub za pomocą odrębnego kredytu. Podczas trwania przedsięwzięcia deweloperskiego wszystkie środki pozostają na rachunku. Wypłata ulokowanych na rachunku środków następuje jednorazowo – zauważa specjalista z Gryf Development ze Szczecina - dewelopera oferującego komfortowe mieszkania bez pośredników.

Z kolei otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy należy do dewelopera i służy mu przede wszystkim do gromadzenia środków pieniężnych, które nabywca nieruchomości regularnie wpłaca na określone w umowie cele. Ten rodzaj rachunku pozwala na uruchomienie zgromadzonych środków po zakończeniu każdego z etapów budowy. Rachunek ten daje jednak dużo mniejszą ochronę, gdyż wpłacane pieniądze są stopniowo wypłacane deweloperowi. W sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość, wówczas nabywca ma szansę na odzyskanie, np. jedynie ostatniej wpłaconej zaliczki. Za to jednak istnieje szansa na to, że klient tego dewelopera stanie się właścicielem mieszkania.